Immobilier de bureaux : la révolution des usages, un choc que le marché encaisse bien

Le marché immobilier de bureau est en crise. Si le volume de transactions est en hausse de +14% sur une année, il convient de ne pas oublier que nous ne sommes qu’en 2021. L’année 2020, crise sanitaire oblige, a été particulièrement marquée.

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Les professionnels affichent leur confiance

A l’occasion de ses Rencontres Bureaux Ile-de-France, qui se sont tenues le 22 juillet à Paris sur la thématique du « New Deal », BNP Paribas Real Estate Transaction France dévoile son analyse sur les mutations profondes du marché francilien de l’immobilier de bureaux avec l’appui des indicateurs Immostat et des retours du terrain. Après un net recul des transactions en 2020 lié au contexte de crise de la Covid-19, le marché des bureaux en Île-de-France reprend des couleurs avec une demande placée de 765 600 m² sur les six premiers mois de l’année 2021, soit une hausse de 14% en un an.

« Les marchés locatifs des bureaux en France, et particulièrement en région Île-de-France, ont sans surprise été durement touchés par la crise sanitaire. Bien que la technologie nous ait tous permis de rester connectés pendant les périodes de confinement, elle ne saurait remplacer l’interaction humaine. A l’avenir, les entreprises devront ainsi privilégier des solutions plus flexibles et innovantes afin d’accompagner leurs collaborateurs dans la recherche de l’équilibre du télétravail et la reprise de l’activité économique. L’immeuble de bureaux devra désormais répondre à un nouveau paradigme empreint d’attractivité, d’agilité et de résilience  » commente Éric Siesse, Directeur Général Adjoint en charge du pôle Bureaux Location Île-de-France de BNP Paribas Real Estate Transaction France.

Un début d’année animé par de grandes transactions en région Île-de-France

Compte tenu de l’accélération de la campagne de vaccination et des mesures gouvernementales mises en place pour limiter les destructions d’emplois, l’activité économique rebondit de manière significative en France au premier semestre 2021. Un contexte favorable qui ouvre la voie à des perspectives de reprises encourageantes pour le marché de l’immobilier de bureaux en Île-de-France. Le nombre de m² commercialisés sur le marché des bureaux franciliens s’est ainsi nettement redressé au cours des six derniers mois avec près de 766 000 m² placés, soit une hausse de 14% en un an. D’ici la fin de l’année, BNP Paribas Real Estate Transaction France prévoit 1,6 million de m² et 2022 laisse présager un presque retour à la normale avec une prévision de 2,1 millions de m².

Le segment des grandes transactions (> 5 000 m²) a notamment contribué à cette embellie des chiffres. Au premier semestre 2021, BNP Paribas Real Estate Transaction France a recensé 24 deals signés et 85 chantiers en cours, représentant 1,6 millions de m² en fin d’année. Les premières couronnes concentrent l’appétit des utilisateurs, totalisant 43% des livraisons à venir, mais le pic est attendu dès 2022, avec près de 900 000 m² qui seront livrés dans la région. A noter que 60% des transactions de plus de 5 000 m² opérées sur les six premiers mois de l’année ont été réalisées dans le département des Hauts-de-Seine et seulement 3 ont été effectués à Paris intramuros. Cette tendance devrait toutefois être un peu moins marquée en fin d’année, avec un réveil attendu des différents marchés franciliens.

Les moyennes surfaces ont quant à elles retrouvé une réelle dynamique depuis mars dernier sur le Quartier Central des Affaires ; dynamique qui est en train de gagner la Rive Gauche et les arrondissements de Paris Centre Est.

Enfin, BNP Paribas Real Estate Transaction France observe que la mise en service de nouvelles dessertes de transport en commun en Île de France a renforcé l’attractivité de certaines communes auprès des promoteurs et investisseurs. C’est notamment le cas de Clichy et de Saint-Ouen qui ont accueilli de nouvelles livraisons à l’instar de « Stories » (62 000 m²) ou encore « Le Loft » (12 400 m²), et d’autres sont en cours de livraison à horizon 2022 comme les programmes « Harmony & Rhapsody » et « UX ».

La révolution des usages est en marche

Avec l’émergence du travail hybride, l’immobilier de bureaux est confronté à une baisse du volume des surfaces unitaires, qui est passé de 14 000 m² à 10 000 m² en moyenne, et à un taux de vacance relativement élevé : 7,3% au T2 2021 en Île-de-France. Selon les estimations de BNP Paribas Real Estate Transaction France, le taux de vacance francilien pourrait même atteindre 8,2% fin 2022, un chiffre historique, Pour certains secteurs, les taux seront même supérieurs à 15% comme à la 1ère Couronne Nord (15,2%) et Péri-Défense (18,3%).

En raison de la pérennisation du télétravail, deux à trois jours par semaine voire à 100% comme c’est encore le cas pour de grands utilisateurs, les entreprises doivent désormais reconsidérer les espaces de travail pour être en phase avec les nouvelles attentes des salariés. En cela, les nouvelles constructions pensées avec terrasses et espaces serviciels constituent un réel pouvoir d’attraction. BNP Paribas Real Estate Transaction France révèle qu’un tiers des immeubles en commercialisation à la Défense sont pourvus au moins d’un espace extérieur.

Pour se redynamiser, le quartier d’affaires peut également ¬compter sur son hub de transport, voué à se développer avec l’arrivée d’Eole - prolongement du RER E vers l’Ouest - et de la ligne 15 Ouest à l’horizon 2030. Au-delà de la localisation, la RSE deviendra également un facteur différenciant pour les actifs de bureaux, qui devront présenter de meilleures performances énergétiques et devront s’intégrer dans leur environnement urbain.

Bien que l’engagement des utilisateurs sur 9 ans pour les surfaces supérieures à 5 000 m² reste la norme, représentant 70% des deal traités, un recours partiel au coworking pourrait devenir le compromis idéal entre le retour au bureau et le télétravail. Des baux classiques en solution hybride voient le jour à l’instar de Qonto qui s’est associé à « Wework » ou encore « Morning » qui a signé un partenariat avec la RATP et l’Oréal.

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