Achat immobilier : les DMTO (abusivement appelés frais de notaires) trop élevés pour les Français

En cette période favorable aux revendications en tous genres, élections présidentielles obligent, les droits de mutation, qu’ils soient liés à la transmission de patrimoine (à titre gratuit) ou lors d’une transaction immobilière (à titre onéreux) sont évidemment largement critiqués. Une comparaison avec nos pays voisins donne raison aux citoyens Français : notre pays est une purge fiscale. Le courtier en crédit immobilier Cafpi monte ainsi au créneau et confirme ce frein fiscal, empêchant notamment les Français financièrement moins aisés de devenir propriétaire.

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Confusion entre les frais de notaires et les taxes fiscales...

Nous confondons, trop souvent à tort, les taxes fiscales prélevées par les notaires lors d’une transaction immobilière, avec les émoluments de ces deniers. Le principal coût est lié aux taxes fiscales, et non à la rémunération des notaires. Leurs tarifs sont, du reste, réglementés. Les frais de notaires ne représentent qu’entre 1.5% et 2.5% du montant de la transaction.

La France, championne du monde de la fiscalité

Au niveau européen, la France est, une fois de plus, sur ce point particulier, un mauvais élève. En Autriche, au Royaume-Uni ou aux Pays-Bas, l’équivalent des droits de mutation coûte 2%. La Suède se contente de 2,5%. En Bulgarie, cet impôt varie de 2,5% à 4% pour les transactions les plus élevées. Le même mécanisme progressif existe en Tchécoslovaquie. Les Italiens sont quant à eux prélevés à hauteur de 3,5% et les Allemands de 6%. Les Portugais, pour leur part, se rapprochent des Français (8%), avec des droits compris entre 6% et 8%.

Immobilier dans l’ancien : 8% de taxes

En 2012, le Parlement autorisait les départements à augmenter leur part de droits de mutation à titre onéreux de 0,70%, les portant à 8%, entièrement à la charge de l’acquéreur. En 2016, alors que seules cinq collectivités n’ont pas appliqué cette augmentation, ils représentaient 11 milliards d’euros de recettes pour l’Etat (4,95 Mds € pour les départements et 2,3 Mds € pour les communes). Paris, qui est à la fois département et commune a ainsi perçu 900 millions d’euros. Dans sa dernière étude, réalisée avec l’Ifop, Cafpi note que 71% des interrogés considéraient que ces frais étaient un frein à l’accession à la propriété.

6 à 7 années pour neutraliser les droits de mutation à titre onéreux

À leurs niveaux actuels, les droits de mutation constituent donc une part significative de l’achat et sont de nature à compromettre des acquisitions. Au rythme de l’inflation du marché, il faut aujourd’hui en moyenne de 6 à 7 ans pour réussir à neutraliser ces droits, par le mécanisme de la plus-value, une période pendant laquelle les acquéreurs n’ont donc pas intérêt à changer de logement, réduisant d’autant leur possibilité de mobilité.

En somme, les droits de mutation sont bel et bien une charge augmentative du prix. Cette situation ne peut pas perdurer, surtout en cette période de hausse des taux de crédit immobilier. En réformant le régime fiscal des achats de logements, le pays disposerait d’un marché plus vigoureux et plus démocratique, accessible à tous les ménages, notamment les moins aisés.

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(Taux épargne réglementée nets d'impôts et des prélèvements sociaux en vigueur au 1er août 2015)
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